Le carnet d'information du logement : l'obligation qui peut devenir votre meilleur outil de vente

Une obligation légale que moins de 1% des agences respectent aujourd'hui

Moins de 1% des transactions concernées par le carnet d'information du logement sont aujourd'hui conformes à la loi. Ce chiffre, David Taparel le donne sans détour au micro d'En Visite. Il résume à lui seul un angle mort réglementaire qui touche pourtant une part croissante du marché immobilier français.

Depuis janvier 2023, une loi impose la constitution d'un carnet d'information pour tout logement neuf ou ayant fait l'objet d'une rénovation énergétique après cette date. Peu d'agents en ont entendu parler. Peu la respectent. Et pourtant, elle va suivre la même trajectoire que le diagnostic de performance énergétique il y a une quinzaine d'années : une obligation ignorée au départ, puis rapidement incontournable dès qu'elle devient opposable au moment de la vente.

David Taparel a fondé Le Carnet Logement pour répondre à cette obligation. Mais son outil va plus loin qu'une simple case à cocher. Il s'attaque à un problème très concret : la dispersion des documents et des données sur des dizaines de plateformes différentes, que l'agent doit consulter une à une avant chaque vente. Dans cet épisode, il détaille comment son outil transforme une contrainte réglementaire en avantage commercial et en argument de négociation.

David Taparel et la genèse du Carnet Logement

David Taparel dirige Le Carnet Logement, une solution incubée depuis six mois à Montpellier BIC, le deuxième plus gros incubateur de France après Station F. Le programme d'accompagnement vient d'être reconduit pour deux ans, signe que la structure croit au potentiel du sujet.

Le déclencheur du projet est réglementaire. La loi de janvier 2023 impose un carnet d'information pour les logements dont le permis a été déposé après cette date, ainsi que pour les logements anciens ayant subi une rénovation énergétique après la même échéance. Une obligation qui rappelle, dans sa mécanique, l'arrivée du DPE en 2006. À l'époque, personne n'y voyait d'intérêt. Il a fallu attendre 2011, et l'opposabilité du diagnostic, pour que la profession s'en empare réellement. David Taparel parie sur le même scénario pour le carnet d'information du logement.

Mais la solution ne se limite pas à produire un document de conformité. Elle répond à une douleur quotidienne des agents : devoir consulter entre 20 et 24 sites différents pour rassembler l'historique complet d'un bien, avant de devoir analyser eux-mêmes des informations brutes et parfois techniques. Le Carnet Logement automatise cette collecte et transforme la donnée en argument commercial exploitable, aussi bien pour l'estimation que pour la négociation.

L'outil s'adresse à cinq profils : notaires, promoteurs, diagnostiqueurs, agents immobiliers et propriétaires. Mais c'est bien l'usage côté agence qui structure l'essentiel de cet épisode.

Le problème concret : des documents dispersés sur des dizaines de plateformes

Avant de résoudre un problème, encore faut-il le nommer précisément. Celui que décrit David Taparel est familier à tout agent qui a préparé un compromis dans l'urgence : l'attestation de ramonage manquante, le dernier entretien de la climatisation introuvable, l'étude de sol égarée depuis dix ans.

"S'il devait venir récupérer toute la data qu'on lui propose, grosso modo, c'est entre 20 et 24 sites différents où tu dois à chaque fois rentrer l'adresse du bien, certaines informations, et tu reçois derrière un mail qu'il faut analyser, qu'il faut comprendre", explique David Taparel.

Ce travail de collecte n'est pas seulement chronophage. Il expose l'agent à un risque de dernière minute. Un notaire qui exige une attestation de fonctionnement de climatisation ou de débroussaillage au moment de la signature, et c'est tout le calendrier de la vente qui vacille. David Taparel cite le cas des obligations légales de débroussaillage, très fréquentes dans les zones à risque incendie, que les notaires réclament systématiquement sans que les agents les aient toujours anticipées.

Le constat rejoint une tendance de fond du secteur. Les obligations réglementaires s'accumulent, entre diagnostics techniques, mentions légales obligatoires et désormais carnet d'information du logement. Les contrôles se multiplient également. Les agences qui ne s'équipent pas d'outils capables d'absorber cette charge administrative prennent un retard difficile à rattraper.

Comment Le Carnet Logement agrège et analyse les données d'un bien

La réponse technique du Carnet Logement repose sur deux moteurs distincts. Le premier consiste à interroger automatiquement plus de 60 bases de données à partir de la seule adresse du bien. Ventes antérieures, diagnostics réalisés, équipements installés, matériaux utilisés, risques naturels et technologiques : l'ensemble de ces informations remonte en quelques minutes, sans que l'agent ait à se connecter à une seule plateforme externe.

"Sur la base donnée, la récupération d'autant d'informations, on est les seuls à le faire", affirme David Taparel. L'outil récupère notamment la donnée brute des DPE pour identifier précisément les équipements présents dans le logement, jusqu'à la nature exacte du système de chauffage.

Ce premier moteur produit un effet immédiat auprès des propriétaires lors de l'estimation. Un agent capable d'annoncer d'emblée qu'un logement dispose d'une pompe à chaleur et d'un système thermodynamique, avant même que le propriétaire ait mentionné cet équipement, installe une crédibilité que peu d'outils concurrents permettent d'atteindre.

Une intelligence artificielle qui construit la timeline du bien

Le second moteur repose sur une intelligence artificielle chargée d'analyser les pièces déposées par le propriétaire. Une facture d'installation de poêle à bois, par exemple, est automatiquement classée dans le bon dossier. L'IA en extrait les informations utiles, met à jour la liste des équipements du bien, et programme un rappel d'entretien à échéance régulière, sur le modèle de l'entretien obligatoire d'un poêle à bois ou d'une climatisation.

Cette combinaison alimente une timeline complète du logement, consultable en moins de cinq minutes selon David Taparel. Sinistres, travaux majeurs, ventes antérieures, diagnostics successifs : l'ensemble de l'historique du bien apparaît sur une frise chronologique unique.

Cette fonctionnalité résout un cas concret fréquent dans les transactions : la fissure sur un mur, dont personne ne se rappelle plus l'origine au moment de la vente. Plutôt que de faire intervenir un expert en urgence, ce qui représente un coût et un délai supplémentaires, l'outil croise automatiquement plusieurs indicateurs : zone d'exposition au risque argile, niveau des nappes phréatiques, données d'ensoleillement, étude de sol disponible. Il en résulte une explication documentée, transmissible directement à l'acheteur.

Une fois constitué, le carnet d'information tient sur 20 à 25 pages. Il est conçu pour être remis à l'acheteur, transmis au notaire, et signé au compromis de vente.

Un outil de négociation autant qu'un outil de conformité

La valeur commerciale de l'outil se révèle particulièrement dans la phase de négociation. Un dossier documenté et complet désamorce une grande partie des tentatives de négociation basées sur des zones d'incertitude.

David Taparel prend l'exemple d'un diagnostic plomb qui révèle une présence de plomb dans les peintures. Plutôt que de subir une négociation de 5 000 euros sur ce point, l'agent peut contextualiser l'information : "Sachez que si vous voulez habiter à Montpellier, il y a tant de plomb dans l'eau. Et vous allez plus souvent brosser les dents que lécher la porte." L'argument déplace le débat du terrain de l'incertitude vers celui de la donnée objective.

"Qu'il puisse négocier ou qu'il puisse éviter les négociations. Parce qu'en fait, quand il y a un dossier ultra clair où tout est marqué, il n'y a pas à se poser la question", résume David Taparel.

Simuler l'impact des travaux sur le DPE

Un autre usage mérite l'attention des agents actifs sur le segment de l'investissement locatif. L'outil propose une simulation de l'impact de certains travaux sur la note de performance énergétique. Depuis une réglementation récente, environ six mois avant l'enregistrement de cet épisode, un diagnostiqueur n'a plus le droit de recalculer la note d'un logement avant sa déclaration officielle à l'ADEME. Il ne peut donc plus conseiller un propriétaire sur les travaux à réaliser pour améliorer sa note.

L'agent immobilier équipé du Carnet Logement peut, lui, proposer cette simulation directement lors de l'estimation. Ajouter une VMC, changer un système de chauffage : l'impact estimé sur la note apparaît immédiatement, accompagné d'un ordre de grandeur du coût des travaux. Un argument différenciant, alors qu'une part importante des acheteurs déclare aujourd'hui arbitrer son choix entre deux biens en fonction de leur étiquette énergétique.

Anticiper les attestations exigées par le notaire

La dernière brique concerne l'anticipation des documents que le notaire réclamera systématiquement au moment du compromis : attestation de fonctionnement de climatisation, certificat de ramonage, attestation de débroussaillage dans les zones concernées. L'outil envoie automatiquement un rappel au propriétaire dès qu'un équipement nécessitant un entretien obligatoire est identifié dans le carnet.

Cette anticipation évite le scénario classique de la course aux documents dans les 48 heures précédant la signature, un scénario que la plupart des agents ont déjà vécu au moins une fois.

Le carnet logement comme outil d'acquisition de leads vendeurs

Une fonctionnalité change la nature commerciale de l'outil : la possibilité pour une agence de se rattacher à un bien, comme le décrit David Taparel, "comme un médecin traitant". Lorsqu'une agence initie la création d'un carnet lors d'une estimation, elle reste notifiée de toute activité ultérieure sur ce bien, même si la vente n'est pas encore engagée.

Concrètement, si le propriétaire fait réaliser un diagnostic ou dépose un document plusieurs mois après une estimation restée sans suite, l'agence reçoit une alerte signalant que le bien avance vers une mise en vente. Un canal de captation de leads vendeurs qu'aucune autre agence concurrente ne peut voir, tant qu'elle n'a pas initié elle-même la relation.

Le dépôt de documents par le propriétaire est facilité par une adresse email dédiée, qui traite automatiquement les pièces jointes envoyées et les rattache au bien concerné. L'outil se connecte également à plusieurs CRM du marché : la création d'un contact déclenche automatiquement une proposition de carnet envoyée au vendeur, et les informations déposées remontent ensuite dans le CRM de l'agence.

Côté notaires, l'application est mise à disposition gratuitement, ce qui facilite l'adoption côté étude et permet une transmission directe des informations vers les logiciels de rédaction d'actes.

Ce qu'il faut retenir pour votre activité

Le carnet d'information du logement suit une trajectoire réglementaire proche de celle du DPE : une obligation aujourd'hui peu respectée, mais qui deviendra difficile à contourner à mesure que les contrôles se renforcent. Les agences qui s'y préparent maintenant prennent une longueur d'avance, aussi bien sur la conformité que sur l'argumentaire commercial.

Trois enseignements ressortent de cet échange avec David Taparel. D'abord, la donnée agrégée automatiquement transforme une estimation classique en démonstration de valeur pour le propriétaire. Ensuite, un dossier documenté désamorce une grande partie des négociations fondées sur l'incertitude. Enfin, le rattachement d'une agence à un bien ouvre un canal de génération de leads vendeurs difficile à reproduire avec les outils traditionnels.

Reste une question ouverte pour le secteur : combien d'agences accepteront d'intégrer cette obligation avant que la réglementation ne devienne, comme pour le DPE, un critère bloquant à la signature ?

Pour aller plus loin

🎧 Écoutez l'épisode complet

Dans cet échange, David Taparel détaille aussi le cas d'usage autour des fissures et de l'analyse croisée des risques naturels, ainsi que le fonctionnement précis de la timeline générée par intelligence artificielle. Un épisode utile pour toute agence qui gère plusieurs collaborateurs et cherche à fiabiliser la constitution de ses dossiers de vente.

Liens d'écoute à venir.

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